消费街区是商业地产的关键风向标之一，对消费变化的感知最为敏感，近年来，在业态、功能和选址上不断调整，呈现出新的发展趋势。

　　

　　一、 优化业态结构，拓宽流量源头

　　1、丰富服装业态类别

　　在保留品牌专卖店之外，消费街区尝试不断引入设计师品牌店、独立买手店、全品类集合店、“服装+餐饮”生活馆（图1、图2）以及本土特色服装品牌店等服装业态，吸引消费者重返商场。

　　2、增加餐饮业态数量和时尚度

　　大幅增加餐饮业态的比例。餐饮业态的建筑面积在购物中心占比通常不超20%，但据中商产业研究院调查数据显示，目前我国餐饮业态占比大多已超过1/3，未来还将提高，如北京朝阳合生汇餐饮占比超过35%，深圳福田下梅林的佐阾虹湾购物中心餐饮占比达50%。

　　引入主题餐厅、概念餐厅。除大众餐厅外，主题餐厅如二次元动漫餐厅、有机餐厅、猫咖啡馆等，概念餐厅如肯德基KPRO餐厅、百威艺术概念餐厅等也被相继引入消费街区。

 

　　3、引入体验类业态

　　其他业态在类别上新增主题博物馆（图3）、时尚书店、厨艺教室、家具杂货店、运动设施模块（室内攀岩、滑板、冲浪）等，从增强消费体验感出发，吸引各类线下客群，同时更好的将线上客群引流至线下。

　　二、 功能分区融合，延长停留时间

　　1、整体功能分区混合

　　传统百货的功能分区独立，购物、餐饮、娱乐、休憩功能互不交叉，多数客群仅前往目标区域消费，整体游逛时间较短。

　　新建消费街区开始打破区域的单一功能，将功能分区混合，达到延长客群停留时间的目的。如2021年9月在天津开业的仁恒伊势丹，在分区上将服装服饰、美妆等业态搭配时尚餐饮或连锁餐饮，以及如茑屋书店等体验感强的业态，配套大面积休息区，将购物功能与餐饮、娱乐、休憩功能相结合。

 

　　2、购物区内服装品类混搭

　　传统百货的服装业态通常按品类划分，分为少女装、成熟女装、男装、户外运动装、婴童装和内衣，同品类服装店铺规划在同一区域内。

　　近年来，消费街区已逐步进行调整，打破品类分区，将各类服装混合搭配在同一区域内。如天津仁恒伊势丹将各品类服装店铺混合布置在同一区内运营，提高了销售的连带率，更好的延长了消费者的逗留时间。

 

　　3、公共区功能混合

　　面积占比增加。购物中心的公共区面积通常占总建筑面积的30%-40%，随着室内生态公园成为购物中心打造公共空间的主要表现方式，新建购物中心的公共空间面积有所增加，如2021年8月开业的韩国The Hyundai Seoul将总建筑面积的51%用于打造名为“Sounds Forest”的公共区（图4）。

　　室外利用率提高。利用屋顶空间，为户外时装秀、表演、音乐会等活动提供舞台空间，季节性地搭配轻餐饮业态。通过退台设计（划分不同进深的高低错层，底层进深大，上层进深小），搭建错落有致的空间序列，灵活调度的空间加大。利用入口空间，在入口两侧利用花卉、树木、岩块等打造主题空间，开设与主题协调的各类商铺。

　　转变为功能混合区。公共区在面积占比增加、室外利用率提高后，其功能也由单一的休息功能转变为功能混合。如2021年4月开业的宁波阪急在每一层都开辟了较大面积的公共区，为顾客提供休憩空间的同时，定期举办主题展览，并为各类品牌预留快闪空间。

　　三、 借力外部环境，导入既有流量

　　消费流量的独立性减弱。不同产业载体拥有的流量类型各不相同，消费街区的流量构成为终端消费人群，专业市场为批发商、供应商，创意园为设计师、商务人员，产业小镇为产业工人，各类载体的流量独立、相互间并无关联。随着消费的升级，消费者的消费行为已经超越了时间、空间，甚至购买需求的限制，消费的目的性减弱、随意性增加，这使得消费流量的来源变得多样化，除消费街区外的其他载体流量也能转化为消费流量。

　　新建消费街区开始借力其他产业载体。新建消费街区进入其他三类产业载体，能够借力外部环境，导入其高流量的特定人群，形成人气从而进一步引流。如2019年6月开业的重庆朝天门来福士购物中心位于传统的朝天门批发市场，2021年4月开街的大浪时尚小镇商业街（图5）位于服装产业集群大浪小镇，计划2022年开业的T23时装小镇位于重庆渝北区的服装产业集聚区回兴服装城。